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匿名 2021-08-19 13:02
一、新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個文本對比：原《商品房買賣合同》并未就預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導(dǎo)買賣雙方對簽訂合同過程中容易忽視的事項和法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。二、完善了商品房基本狀況對比：新修訂《商品房買賣合同》對商品房陽臺數(shù)量及是否封閉作出詳細(xì)約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。意義：在買賣雙方信息不對稱的前提下，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購房人商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。三、強化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管對比：新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號。意義：加強了對開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的現(xiàn)象。四、明確了商品房交付條件和交付手續(xù)對比：新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告，同時也明確了商品房交付時基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。意義：首先，建設(shè)工程竣工驗收備案證明材料包括建設(shè)工程竣工驗收備案表和竣工驗收報告;規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等，能有效表述商品房經(jīng)過各項綜合驗收合格，符合質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否滿足交付條件，一目了然。五、擴(kuò)大了購房人拒絕收房的條件對比：新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發(fā)企業(yè)交付商品房時基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。意義：在實際生活中，購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對不少購房人來說，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。現(xiàn)新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。六、增加了購房人查驗房屋的環(huán)節(jié)對比：新修訂的《商品房買賣合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權(quán)對商品房進(jìn)行查驗。意義：實際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒有機會實地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項手續(xù)后，即使查驗出房屋有質(zhì)量問題，不少開發(fā)商也會怠于維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過度，業(yè)主的提前介入，弱化了開發(fā)商“賣完房子了事”的思想。七、填補了商品房套內(nèi)建筑面積差異的處理方式對比：新修訂的《商品房買賣合同》對于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計價還是按照建筑面積計價，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內(nèi)建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購房人維權(quán)帶來較大難度。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對開發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。八、細(xì)化了開發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量和保修責(zé)任對比：新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。意義：將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)作為合同條款，對商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更加注重對購房人權(quán)益的保障，更能滿足購房人現(xiàn)代生活需要。九、固定了業(yè)主對建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利對比：新修訂的《商品房買賣合同》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車位、車庫、會所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區(qū)會所權(quán)屬和功能等等。明確權(quán)利，是為了更好地行使權(quán)利，在他人侵犯業(yè)主專有權(quán)或者共有權(quán)的時候，能夠及時拿起法律武器進(jìn)行維權(quán)。十、引導(dǎo)了買賣雙方對合同重要事項作出承諾對比：新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。十一、突出開發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)對比：新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護(hù)條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。
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